La nueva ley de vivienda, con el fin de estimular el alquiler a precios asequibles, establece una serie de reducciones a los rendimientos netos positivos de los arrendamientos, que entrarán en vigor a partir del 01.01.2024.
Actualmente, a estos rendimientos netos provenientes del alquiler de viviendas se les aplica una reducción del 60%. Con la nueva ley, a los contratos celebrados antes del 1 de enero de 2024 se les seguirá aplicando esta reducción, ya los contratos de alquiler de viviendas celebrados a partir del 1 de enero de 2024, se les aplicará las siguientes reducciones:
a) 90%: En nuevos contratos formalizados por el propio arrendador por una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, donde la renta inicial se reduzca más del 5% respecto a la última renta del contrato anterior.
b) 70%: Cuando no se cumplen los requisitos anteriores, pero se alquila por primera vez en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, o se alquila a la Administración o entidad pública sin ánimo de lucro con fines sociales específicos.
c) 60%: Cuando no se cumplen los requisitos anteriores y la vivienda ha sido objeto de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato de alquiler.
d) 50%: En otros casos.
Por tanto, si no se cumple ningún requisito de los mencionados, la reducción de rendimientos netos positivos provenientes de alquiler de vivienda pasará del 60 % al 50 %.
Debemos tener en cuenta que la Generalidad de Cataluña ha iniciado los trámites para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que comprende 140 municipios en los que reside más del 80 % de la población de Cataluña.
En estas zonas, la renta de los nuevos contratos de arrendamientos vendrá limitada por la renta anterior actualizada. Así, en la gran mayoría de casos, los nuevos contratos de alquiler quedarán afectados por la declaración de zona tensionada, y se les aplicará el tope de renta.
Si debemos formalizar un nuevo contrato sobre una vivienda situada en zona tensionada, deberemos analizar si nos conviene rebajar la renta al arrendatario en más de un 5% para disfrutar de la reducción de 90 % a los rendimientos netos provenientes del mismo arrendamiento, o bien mantener la renta anterior con una reducción del 50%.
Ejemplo:
En un arrendamiento con renta de 1000€/mes y gastos de 200€/mes, se obtiene un rendimiento neto de 800€/mes. Este arrendamiento supondrá tributar en IRPF 2024 por un rendimiento positivo de 400€/mes (50 % de reducción).
Si tributamos a IRPF a un tipo medio del 30%, obtenemos una renta neta anual de 800×12= 9.600,-€ y pagaremos a IRPF un importe de 400*12*0,30=1.400,-€ . El beneficio obtenido después de impuestos es 9.600€ -1.400,-€= 8.200,-€
En caso de que apliquemos una reducción al alquiler del 6%, rebajaremos la renta a 940€/mes que, con los mismos gastos de 200€/mes, obtendremos un rendimiento neto positivo de 740,-€/mes. En IRPF 2024 tributaremos por 74,-€ (90 % reducción).
En la misma tributación en IRPF a un tipo medio de 30%, obtenemos una renta neta anual de 740×12= 8.880,-€ y pagaremos a IRPF un importe de 74*12*0,30= 266,40,-€. El beneficio obtenido es 8.880,-€ – 266,40,-€= 8.613,60,-€.
Por tanto, en un principio puede parecer que resultará beneficioso aplicar en los nuevos contratos de arrendamiento una rebaja de la renta en más del 5%, ya que esto nos permitirá disfrutar de la reducción del 90 % y por tanto rentabilizar al máximo la renta del alquiler.
Ahora bien, debemos tener en cuenta que sólo nos resultará rentable realizar una única rebaja de la renta del alquiler. Si tenemos que hacer un segundo contrato de arrendamiento y volvemos a realizar una segunda rebaja de la renta en un 6% para acogernos de nuevo a la reducción, entonces el beneficio después de impuestos se situará en 7.957,-€.
En conclusión, si rebajamos la renta del alquiler para acogernos a la reducción del 90% de los rendimientos netos positivos, nos resultará rentable fiscalmente sólo en caso de que alarguemos este contrato los máximos años posibles, ya que en el siguiente arrendamiento aplicaremos la reducción general del 50% a una renta rebajada porque no saldrá a cuenta volver a reducir la renta.
