La nova llei d’habitatge, amb la finalitat d’estimular el lloguer a preus assequibles, estableix una sèrie de reduccions als rendiments nets positius dels arrendaments, que entraran en vigor a partir de 01.01.2024.
Actualment, a aquests rendiments nets provinents del lloguer d’habitatges se’ls aplica una reducció del 60%. Amb la nova llei, als contractes celebrats abans de l’1 de gener de 2024 se’ls continuarà aplicant aquesta reducció, i als contractes de lloguer d’habitatges celebrats a partir de l’1 de gener de 2024, se’ls aplicarà les següents reduccions:
a) 90%: En nous contractes formalitzats pel mateix arrendador per una vivenda situada en una zona de mercat residencial tensionat, on la renda inicial es redueixi més del 5% respecte de la última renda del contracte anterior.
b) 70%: Quan no es compleixen els requisits anteriors, però es lloga per primera vegada en una zona de mercat residencial tensionat i l’arrendatari té entre 18 i 35 anys, o es lloga a l`Administració o entitat pública sense ànim de lucre amb finalitats socials específiques.
c) 60%: Quan no es compleixen els requisits anteriors i l`habitatge ha estat objecte de rehabilitació els dos anys anteriors a la data de celebració del contracte de lloguer.
d) 50%: En altres casos.
Per tant, si no es compleix cap requisit dels esmentats, la reducció de rendiments nets positius provinents de lloguer d`habitatge passarà del 60 % al 50 %.
Hem de tenir en compte que la Generalitat de Catalunya ha iniciat els tràmits per a la declaració de zones de mercat residencial tensionat, que comprèn 140 municipis on hi resideix més del 80 % de la població de Catalunya.
En aquestes zones, la renda dels nous contractes d’arrendaments vindrà limitada per la renda anterior actualitzada. Així, en la gran majoria de casos, els nous contractes de lloguer quedaran afectats per la declaració de zona tensionada, i se’ls aplicarà el topall de renda.
Si hem de formalitzar un nou contracte sobre un habitatge situat en zona tensionada, haurem d’analitzar si ens convé rebaixar la renda a l’arrendatari en més d’un 5% per gaudir de la reducció de 90 % als rendiments nets provinents d`aquest arrendament, o bé mantenir la renda anterior amb una reducció del 50%.
Exemple:
En un arrendament amb renda de 1000€/mes i despeses de 200€/mes, s’obté un rendiment net de 800€/mes. Aquest arrendament suposarà tributar a IRPF 2024 per un rendiment positiu de 400€/mes (50 % de reducció).
Si tributem a IRPF a un tipus mig del 30%, obtenim una renda neta anual de 800×12= 9.600,-€ i pagarem a IRPF un import de 400*12*0,30=1.400,-€ . El benefici obtingut després d`impostos és 9.600€ -1.400 ,-€= 8.200,-€
En el cas que apliquem una reducció al lloguer del 6%, rebaixarem la renda a 940€/mes que, amb les mateixes despeses de 200€/mes, obtindrem un rendiment net positiu de 740,-€/mes. A IRPF 2024 tributarem per 74,-€ (90 % reducció).
A la mateixa tributació a IRPF a un tipus mig de 30%, obtenim una renda neta anual de 740×12= 8.880,-€ i pagarem a IRPF un import de 74*12*0,30= 266,40,-€. El benefici obtingut és 8.880,-€ – 266,40,-€= 8.613,60,-€.
Per tant, en un principi pot semblar que resultarà beneficiós aplicar en els nous contractes d’arrendament una rebaixa de la renda en més del 5%, ja que això ens permetrà gaudir de la reducció del 90 % i per tant rendibilitzar al màxim la renda del lloguer.
Ara bé, hem de tenir en compte que només ens resultarà rentable fer una única rebaixa de la renda del lloguer. Si hem de fer un segon contracte d’arrendament i tornem a fer una segona rebaixa de la renda en un 6% per acollir-nos de nou a la reducció, llavors el benefici després d’impostos se situarà a 7.957,-€.
En conclusió, si rebaixem la renda del lloguer per acollir-nos a la reducció del 90% dels rendiments nets positius, ens resultarà rentable fiscalment només en el cas que allarguem aquest contracte els màxims anys possibles, ja que en en el següent arrendament aplicarem la reducció general del 50% a una renda rebaixada perque no ens sortirà a compte tornar a reduir la renda.
